Согласно обзору рынка недвижимости Центрального банка за первый квартал, внедрение эскроу-счетов в долевом строительстве на начальном этапе может увеличить расходы застройщиков на финансирование и привести к росту цен на жилье в Узбекистане. Однако точных оценок влияния этого механизма на цены пока нет.

С 1 апреля в Узбекистане при нотариальном оформлении сделок купли-продажи недвижимости и автомобилей расчеты осуществляются через эскроу-счета. Деньги покупателя хранятся на специальном банковском счете и переводятся продавцу только после завершения нотариального оформления.

По оценке Центрального банка, данный механизм направлен на снижение финансовых и юридических рисков в крупных сделках, повышение прозрачности расчетов и уменьшение вероятности споров после перевода средств.

В дальнейшем планируется использовать эскроу-счета и в долевом строительстве. В этом случае средства покупателей будут храниться в банке до завершения строительства, а само строительство будет финансироваться за счет банковских кредитов и собственных средств застройщика.

Такой подход должен снизить риск появления недостроенных объектов, защитить средства дольщиков и сделать финансирование строительных проектов более прозрачным, отмечается в обзоре.

Вместе с тем, переход на новую модель может увеличить расходы строительных компаний. Застройщики больше не смогут напрямую использовать предоплату покупателей как дешевый источник финансирования и станут более зависимы от банковских кредитов и собственного капитала.

Внедрение этого механизма может вызвать опасения, связанные с возможным ростом цен на жилье и строительных расходов. При этом Центральный банк подчеркивает, что в исследованиях пока не сформирована единая оценка влияния эскроу-счетов на цены на жилье.

Долгосрочная динамика цен зависит не только от системы расчетов, но и от условий ипотеки, доходов населения, темпов урбанизации, предложения земли и общей экономической активности.

По мере адаптации участников рынка к новым условиям, эскроу-система может повысить доверие и финансовую дисциплину в строительной отрасли, а также укрепить стабильность рынка в долгосрочной перспективе, считает Центральный банк.

«При этом, хотя на начальном этапе возможен рост строительных расходов и цен, впоследствии участники рынка адаптируются к новым условиям финансирования, и система будет способствовать укреплению доверия и финансовой дисциплины на строительном рынке, а также стабильности рынка в долгосрочной перспективе», — отметил регулятор.

Обязательные эскроу-счета в долевом строительстве действуют в России с 2019 года, в Дубае — с 2007 года. В Китае средства покупателей жилья хранятся на специальных счетах с 2000-х годов, а в Турции применяются механизмы банковского контроля, близкие к эскроу.

В первом квартале количество сделок с недвижимостью выросло на 48,4% перед переходом на эскроу-счета. Объем ипотеки увеличился на 29%, строительство — на 15,5%. Квартиры в новостройках подорожали на 8,1% в долларовом выражении, на вторичном рынке — на 9,4% (в сумах темпы роста ниже). В Ташкенте цены на землю снизились.

Президент в сентябре 2024 года поручил разработать систему, гарантирующую защиту средств населения при покупке жилья.

Согласно указу президента, с 1 июля 2025 года по 31 декабря 2025 года планировалось осуществлять привлечение средств дольщиков как через эскроу-счета, так и по действующему механизму долевого участия, основанному на прямом привлечении.

Однако с 1 января 2026 года система эскроу-счетов должна была стать единственным способом финансирования строительства, но из-за отсутствия закона она не была введена в обязательном порядке.

Президент Шавкат Мирзиёев 9 июня ознакомился с проектом закона о долевом строительстве, направленным на защиту средств покупателей и повышение прозрачности строительных процессов. Только за прошлый год около 3000 граждан понесли ущерб на сумму 668 миллиардов сумов.

Эскроу-счета станут одним из основных механизмов.

«Деньги, уплаченные гражданами, будут строго расходоваться только на строительство, и контроль за этим будет осуществлять банк. Если в ходе строительства возникнут проблемы, они перейдут в зону ответственности банка, и будет создан такой механизм, при котором гражданин в любом случае не проиграет», — сказал Акбар Ташкулов.

Система эскроу основана на четырех правилах:

Кроме того, по новому механизму планируется сформировать единый реестр застройщиков и внедрить систему учета законности каждого объекта через декларацию.

Source: www.gazeta.uz