Рынок недвижимости Ташкента весной 2026 года демонстрирует резкие изменения. Стоимость квадратного метра в центральных районах выросла на четверть, установив новые ценовые рекорды. Шайхантахурский и Мирабадский районы превращаются в зону сверхвысоких инвестиций, в то время как остальной город живет по совершенно иным экономическим сценариям.
Эксперты отмечают, что разрыв между «бюджетным» и «премиальным» сегментами стал очевидным как никогда. Сегодня покупатель в Ташкенте платит не просто за локацию, а за дефицитную ликвидность, которая в центре города оценивается в тысячи долларов.
По данным свежего отчета Realting Analytics, по итогам марта и апреля 2026 года медианная стоимость жилья в Ташкенте зафиксировалась на отметке 1 540 долларов за квадратный метр. Средняя цена по 11 ключевым районам поднялась с февральских 1 490 долларов до 1 631 долларов (+9,4%). Однако за этими цифрами скрывается тектонический сдвиг, которого столица не видела последние пять лет.
«Старая модель „чем ближе к центру, тем дороже“ окончательно сломлена. Если раньше премиальные районы задавали тон, то к весне 2026-го правила игры изменились. Лидером роста стал обжитой масс-маркет: например, Чиланзар взлетел в цене на 22,3% в долларовом эквиваленте», – комментирует Андрей Садыков, руководитель площадки недвижимости Realting.uz.
Аналитики подчеркивают, что рынок Ташкента перестал быть однородным. Если год назад разрыв между районами был умеренным (1 260 – 2 257 долларов), то сегодня пропасть между «бюджетом» и «премиумом» стала очевидной. Лидерами роста стали Шайхантахурский (+26,6%, с 2 257 до 2 858 долларов), Мирабадский (+25,3%, с 1 828 до 2 290 долларов) и Чиланзарский (+22,3%, с 1 365 до 1 670 долларов) районы.
На противоположном полюсе – отрицательная динамика. Бектемирский район показал падение на 36% (с 1 488 до 952 долларов), однако эксперты отмечают, что выборка по нему составляет всего 39 объявлений, поэтому статистика ненадежна. Алмазарский (–11,7%) и Учтепинский (–9,2%) районы демонстрируют реальную картину: старый массовый фонд проигрывает конкуренцию обновленным ЖК соседних районов.
Структура рыночного предложения помогает понять динамику цен. Из 53 013 активных объявлений о продаже на Чиланзарский район приходится 34,6% – самая высокая концентрация в столице. На пять районов (Чиланзарский, Мирзо-Улугбекский, Юнусабадский, Яккасарайский, Мирабадский) приходится 79% всего предложения.
Ключевой показатель для инвестора – арендная доходность. Лидером по этому показателю стал Мирзо-Улугбекский район: медианная цена квартиры 91 000 долларов, медианная аренда 480 долларов в месяц, что дает валовую доходность 6,33% и срок окупаемости менее 16 лет. На втором эшелоне – премиум Яккасарайского (5,74%) и Мирабадского (5,62%) районов. В минусе – Юнусабадский (3,38%) и Алмазарский (3,96%) районы.
Базовый сценарий Realting Analytics на ближайшие 12 месяцев – умеренный рост в центральных районах (5–8%) и боковой тренд на периферии. Поддержка спроса со стороны льготной ипотеки под 14% для молодых семей, государственных субсидий учителям и врачам сохранится в течение всего 2026 года. Однако перегрев в новостройках Сергели и Янгихаёта может привести к локальной коррекции 3–5%.
«В 2026 году инвестор в Ташкенте впервые должен выбирать между капитализацией и доходностью – раньше эти две истории шли рука об руку. Теперь они расходятся», – резюмирует Андрей Садыков.
Source: podrobno.uz