С 5 сентября жители Ташкента начали получать через портал MyGov.uz уведомления о переоценке кадастровой стоимости принадлежащей им недвижимости. При открытии страницы услуги многие собственники столкнулись с суммами, кардинально отличающимися от указанных в документах. Им предлагается согласиться или не согласиться с этой суммой. Однако отсутствие официальных разъяснений о последствиях каждого варианта и о том, повлияет ли новая стоимость на размер налога на имущество, вызвало бурные обсуждения в социальных сетях.

7 сентября Национальный центр массовой оценки недвижимости при Кадастровом агентстве и представители Министерства экономики и финансов провели пресс-конференцию, ответив на вопросы журналистов. Было отмечено, что кадастровая стоимость для целей налогообложения была введена в Узбекистане в 2018 году. По словам директора Национального центра Мухиддина Холмуродова, с тех пор рынок недвижимости значительно изменился: выросли объёмы строительства, усилилась урбанизация, но действующая система оценки не отражала этих изменений. «Нам нужно было найти путь правильного распределения стоимости, но такого распределения не было», — пояснил он.

Массовая оценка — это определение стоимости недвижимости, максимально приближенной к рыночной, на основе анализа больших данных по единой методике. Цель — формирование единой цифровой базы данных о стоимости недвижимости, которую можно использовать для различных задач, включая налогообложение и совершение сделок. Правовой основой проекта стал указ президента от 5 марта 2025 года «О внедрении системы массовой оценки недвижимости». Документ предусматривает создание Национального центра при Кадастровом агентстве и поэтапное проведение массовой оценки: в 2025−2026 годах — в Ташкенте, в 2026−2027 годах — в Нукусе и областных центрах, с 2027 года — в остальных регионах.

Единая методика массовой оценки утверждена приказом директора Кадастрового агентства от 18 мая 2026 года № 74−10 и зарегистрирована в Министерстве юстиции 25 июня. Она определяет порядок определения стоимости жилых и нежилых объектов, приближенной к рыночной. Холмуродов подчеркнул, что цель — не только налоги, но и помощь в получении ипотечных кредитов, а также справедливая компенсация при изъятии имущества для государственных нужд. Он также отметил проблему недобросовестных риелторов, которые убеждают собственников продавать недвижимость по заниженной цене, и массовая оценка может служить ориентиром.

Наибольшее количество вопросов у собственников вызвала новая стоимость, которая в некоторых случаях в несколько раз превышает указанную в документах кадастровую стоимость. Холмуродов привёл примеры: две квартиры почти одинаковой площади — в Янгихаётском и Юнусабадском районах — имели кадастровую стоимость 112 млн и 132 млн сумов соответственно. По результатам массовой оценки их стоимость превысила 574 млн и 1 млрд сумов. Аналогичная ситуация с частными домами: в Бектемирском районе оценка выросла в 13 раз, в Юнусабадском — в 36 раз. Средняя кадастровая стоимость 1 кв. м жилья в Ташкенте составляет около 1 млн сумов, тогда как рыночная — 4−8 млн сумов. В целом, общая кадастровая стоимость более 600 тыс. квартир в Ташкенте составляла 57,7 трлн сумов, а по результатам массовой оценки — 426,7 трлн сумов (разница в 7,4 раза). Для более 213 тыс. частных домов с земельными участками — 39 трлн и 587 трлн сумов соответственно (разница почти в 15 раз).

Представители центра отметили, что результаты массовой оценки не равны точной рыночной цене: методика предусматривает результат на 20−30% ниже рыночного уровня. Это соответствует рекомендациям экспертов МВФ и Всемирного банка. Для расчётов использовались данные о рыночных предложениях и сделках с начала 2026 года по 1 июля, включая около 100 тыс. предложений и более 85 тыс. нотариально заверенных договоров купли-продажи. Для каждой ценовой зоны определены эталонные объекты (например, двухкомнатные квартиры площадью 60−70 кв. м), базовая стоимость которых корректируется с помощью коэффициентов.

Кнопки «согласен» или «не согласен» в уведомлении пока не влекут юридических последствий. По словам Холмуродова, даже если собственник нажмёт «согласен», в будущем при придании стоимости юридической силы он всё равно сможет обжаловать её. Отсутствие реакции означает согласие по умолчанию. Ошибки в кадастровых данных исправляются через форму «Неверно указанные кадастровые данные». Недовольные собственники могут указать свою сумму с обоснованием и приложить фотографии. Заместитель директора центра Феруз Султонов уточнил, что не каждое обращение является основанием для пересмотра, решение зависит от обоснованности. По состоянию на 7 сентября около 5000 человек выразили своё мнение, 78% из них удовлетворены результатами. Большинство из 22% недовольных, по словам Холмуродова, просят не понизить, а повысить оценку, так как считают её слишком низкой.

Важно, что, согласно действующему законодательству, сама массовая оценка не создаёт налоговых обязательств для граждан и не приводит к автоматическому росту суммы налога. Глава отдела ресурсных налогов Министерства экономики и финансов Сардорбек Абдурахмонов добавил, что применение результатов оценки для налогообложения действительно предусмотрено указом, но речь идёт о будущем. Сначала должен быть принят закон «О массовой оценке недвижимости», который создаст правовую основу. На его основе будет пересмотрена налоговая база, а также, согласно отдельным поручениям указа, будут пересмотрены сами налоговые ставки. На вопрос журналиста, станет ли новая, более высокая стоимость основанием для повышения налога, Абдурахмонов ответил: «Наоборот, в указе есть поручение о снижении ставок, чтобы будущие налоговые платежи не были обременительны для собственника». Заместитель директора Института фискального анализа при Министерстве экономики и финансов Дильшод Султонов пояснил эту логику, напомнив об изменениях 2018 года, когда кадастровая стоимость выросла в среднем в 4−6 раз, но ставки были снижены, а рост суммы налога ограничен законодательно. «В 2018 году мы прошли этот путь. Тогда было установлено правило, что налог, уплачиваемый в текущем году, не может превышать предыдущий более чем на 20%, даже если оценка выросла в несколько раз. То есть, если стоимость выросла с 150 млн до 1,5 млрд, налог всё равно не подскочит сразу — он будет расти постепенно в этих пределах», — уточнил он.

Для применения результатов массовой оценки на практике необходимо принятие закона «О массовой оценке недвижимости». В его 12-й статье указано, что результаты оценки могут использоваться, в частности, при совершении сделок с недвижимостью и для целей налогообложения. Также документ определяет порядок проведения последующих оценок. Каждая новая оценка должна быть утверждена отдельным приказом Кадастрового агентства не менее чем за два месяца до её проведения. Предлагается проводить переоценку на охваченных территориях не реже одного раза в три года. После публикации результатов собственникам даётся от трёх до шести месяцев на возражения в зависимости от региона. Если собственник не возражает в установленный срок, результат считается принятым. В будущем законе также предусмотрен порядок досудебного урегулирования споров. Предлагается создать комиссию из пяти и более человек при Национальном центре, которая будет рассматривать письменные обращения собственников в течение 15 дней и принимать решение об оставлении стоимости без изменений или её пересчёте. Если собственник не согласен с решением комиссии, он может заказать независимую оценку или обратиться в суд.

Source: www.gazeta.uz